Retour English version

La revente précipitée de propriétés (aussi connue sous le nom de flipping), c’est-à-dire la pratique consistant à acheter une maison dans l’intention de la revendre à profit dans un avenir proche, a été une activité extrêmement lucrative au Canada au cours de la dernière décennie, alors que le prix des maisons montait en flèche dans tout le pays. Les contribuables impliqués dans la revente précipitée de propriétés devront envisager l’application des nouvelles règles contre la revente précipitée, en vigueur à partir du 1^er janvier 2023, comme indiqué ci-dessous.

Vue d’ensemble

Les contribuables disposent de trois traitements fiscaux distincts lors de la vente d’une propriété :

1. Aucun impôt – La propriété était détenue à titre d’immobilisation (c’est-à-dire qu’elle ne figurait pas à l’inventaire) du contribuable, générant un gain en capital pour lequel le contribuable pouvait, sous réserve de certaines conditions et d’une formule technique prévue par la Loi de l’impôt sur le revenu (la « Loi »), demander l’exemption pour résidence principale. Dans certains cas, les acheteurs de propriétés aux fins de revente précipitée (flippers) ont fait un usage abusif de l’exemption pour résidence principale pour ne pas payer d’impôt sur la propriété transformée en y emménageant avant la vente.
2. Impôt d’environ 26 % (tranche d’imposition la plus élevée au Québec pour un gain en capital) – La propriété était détenue comme immobilisation du contribuable, générant un gain en capital pour lequel l’exemption pour résidence principale ne peut être obtenue. Dans certains cas, les acheteurs de propriétés aux fins de revente précipitée ne déclarent pas correctement leurs bénéfices (intentionnellement ou non) afin de profiter du taux d’imposition préférentiel accordé aux gains en capital au Canada.
3. Environ 53 % d’impôt (tranche d’imposition la plus élevée au Québec pour un revenu ordinaire)– La propriété était détenue comme inventaire du contribuable, générant un revenu ordinaire d’entreprise entièrement imposable. Il s’agit généralement du traitement fiscal adéquat lorsque la revente précipitée d’une propriété est effectuée dans le cadre d’une activité professionnelle ou commerciale. Les acheteurs de propriétés aux fins de revente précipitée ont évité de déclarer leurs bénéfices en tant que revenu ordinaire d’entreprise entièrement imposable en raison du traitement fiscal défavorable.

Assurer le suivi de la vente de propriétés à travers le Canada et veiller à ce que les bénéfices soient correctement déclarés a été une tâche difficile pour les autorités fiscales. Cette situation a conduit à l’introduction des nouvelles règles canadiennes contre la revente précipitée, qui ont été adoptées dans le but avoué de veiller à ce que les acheteurs de propriétés aux fins de revente précipitée déclarent correctement leurs bénéfices et paient leur juste part d’impôts. De plus, cette mesure (ainsi que l’interdiction récente des acheteurs de propriétés étrangers et la nouvelle taxe sur les logements sous-utilisés) vise à enrayer la pénurie de logements abordables au Canada en éliminant la spéculation du marché immobilier.

Comment fonctionnent les nouvelles règles contre la revente précipitée

Pour s’assurer que les opérations de revente précipitée sont plus fréquemment déclarées comme il se doit, les nouvelles règles contre la revente précipitée prévoient que le gain résultant de la vente d’un « bien à revente précipitée » est considéré comme un revenu d’entreprise, c’est-à-dire entièrement imposable en tant que revenu ordinaire. Ainsi, il n’est plus possible pour les contribuables de demander le traitement des gains en capital à l’égard de leur profit sur la disposition du « bien à revente précipitée ».

En outre, les nouvelles règles considèrent un « bien à revente précipitée » comme un bien figurant à l’inventaire du contribuable. La classification du bien en tant qu’inventaire interdit au contribuable de demander l’exemption pour résidence principale, car cette exemption ne peut être demandée que pour les propriétés détenues en tant qu’immobilisation d’un contribuable.

Enfin, les nouvelles règles contre la revente précipitée empêchent un contribuable de réaliser une perte d’entreprise lors de la disposition d’un « bien à revente précipitée ».

Définition et exceptions

Le nouveau paragraphe 12(12) de la Loi définit un « bien à revente précipitée » comme étant un logement d’un contribuable qui :

• est situé au Canada;
• est une immobilisation du contribuable; et
• a été détenu par le contribuable pendant moins de 365 jours consécutifs avant la disposition du bien.

En d’autres termes, la vente d’une propriété située au Canada et appartenant à un contribuable pendant moins de 365 jours consécutifs sera réputée générer un revenu d’entreprise et sera entièrement imposable. Toutefois, de nombreuses exceptions sont prévues dans la définition de « bien à revente précipitée », excluant une vente s’il est raisonnable de considérer qu’elle se produit en raison ou en prévision d’un des événements suivants :

1. Décès : le décès du contribuable ou d’une personne liée au contribuable;
2. Ajout au ménage : une ou plusieurs personnes liées au contribuable deviennent membres du ménage du contribuable (par exemple, naissance, adoption ou emménagement d’un parent âgé);
3. Échec du mariage : l’échec du mariage ou de l’union de fait du contribuable si celui-ci vit séparément de son époux ou conjoint de fait pendant au moins 90 jours avant la disposition;
4. Sécurité personnelle : une menace à la sécurité personnelle du contribuable ou d’une personne liée;
5. Maladie ou handicap : le contribuable ou une personne liée souffre d’une incapacité ou d’une maladie grave;
6. Déménagement pour le travail : une réinstallation admissible (telle que définie dans la Loi) du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait;
7. Cessation d’emploi : une cessation d’emploi involontaire du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait;
8. Insolvabilité : l’insolvabilité du contribuable; ou
9. Disposition involontaire : la destruction ou l’expropriation du logement.

Les contribuables ne pourront pas automatiquement demander le traitement des gains en capital en détenant simplement une propriété pendant plus de 365 jours consécutifs avant la disposition, puisque les critères déjà applicables pour déterminer si une vente a un caractère de capital ou de revenu (inventaire) continuent de s’appliquer.

Les contribuables concernés ou intéressés par la revente précipitée devraient contacter leurs conseillers pour examiner l’application des nouvelles règles.