Droit des affaires, Droit immobilier, Litige

Attention aux options d'achat d'un immeuble contenues dans un bail commercial

10 janvier 2019

Par Laurent Debrun

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Le 14 décembre 2018, dans l'affaire Procureur général du Canada c. 555 Carrière Holdings Inc. et al, la Cour d'appel (Doyon, Morissette et Marcotte J.C.A.) a rejeté l'appel du Gouvernement du Canada d'un jugement rendu plus tôt en 2018 par Madame la juge Bédard (Arrêt et jugement Bedard).

La cour d’appel a jugé qu'une option d'acheter l'immeuble, loué par la couronne aux termes d'un bail quadruple net de 25 ans dûment publié auprès du registre foncier, s'est éteinte suivant la vente de l'immeuble quelques années avant l’expiration du terme du bail et ne peut lier l’acquéreur subséquent.

Contrairement aux options de renouvellement du bail, du loyer etc., lesquelles sont de réels accessoires au bail et qui, lorsque publiés, lient l'acquéreur de l'immeuble, l'option d'achat est un droit personnel entre les parties au bail, ne bénéficiant pas de l'effet erga omnes de la publication du bail afin de lier l'acheteur subséquent de l'immeuble, avant que le locataire n'ait exercé l’option.

Les locataires commerciaux dont le bail comprend une option d'acheter l'immeuble qu’ils louent, même si le bail est publié, devraient envisager prendre des mesures afin de protéger le caractère exécutoire de l’option d'achat contenue dans leur bail dûment publié à l’encontre de tiers; à défaut, ils pourraient perdre le bénéfice de l'option si l'immeuble est vendu, même à une partie qui a connaissance de l'option, avant que le locataire ne puisse exercer l'option d'achat.

 

Cette publication vise à donner des renseignements généraux sur des questions et des développements d’ordre juridique à la date indiquée. Les renseignements en cause ne sont pas des avis juridiques et ne doivent pas être traités ni invoqués comme tels.