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Cour d’appel : Un prêt hypothécaire ne peut pas toujours prévoir un taux d’intérêt plus élevé en cas de défaut.

23 avril 2019

Par Laurent Debrun


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Est-il possible de réclamer de son débiteur hypothécaire, à l’expiration du terme convenu ou en cas de défaut, une amende, pénalité ou même un taux d’intérêt supérieur à celui applicable dans le prêt original quant au principal non arriéré? La réponse, prévue à l’article 8 de la Loi sur l’intérêt, (L.R.C., c.I-5) est non en ce qui concerne un prêt garanti par une hypothèque grevant un immeuble ou un bien réel. La Cour d’appel nous le rappelle dans l’arrêt 162568 Canada Inc. c. 9195-8223 Québec Inc. (http://canlii.ca/t/hz1fr

La clause en litige se lisait ainsi :

The loan shall bear interest at the rate of 7% per annum until the end of the term. After the end of the term the interest rate becomes 18% per annum. Interest shall be paid monthly and the borrower will give 12 post-dated cheques.

Le terme vint à échéance. Le débiteur ne remboursa pas le capital mais il continua pendant 2 ans à payer chaque mois l’intérêt au taux de 7%. Lors de la vente de l’immeuble un peu plus tard, le créancier réclama du débiteur le paiement de la différence entre l’intérêt de 7% et celui de 18%, ce que le débiteur fit sous protêt. La Cour du Québec ordonna au créancier de rembourser cette somme, d’où l’appel.

La Cour d’appel refusa de voir dans la clause ou dans le comportement des parties un renouvellement du prêt à l’expiration du terme. En cas de renouvellement du prêt, l’article 8 de la Loi sur l’intérêt ne trouverait pas application, laissant aux parties le soin de prévoir un taux différent, voir même plus élevé car il s’agit d’un nouveau contrat.  La Cour d’appel vit dans la clause en litige le même caractère pathologique et contraire à l’article 8 de la Loi sur l’intérêt que dans celle visée dans son arrêt Bitzanis c. Fortin 2008 QCCA 552 : La clause se lisait ainsi :

Jusqu’au complet remboursement, la somme prêtée ou tout résidu impayé portera intérêt au taux de 12% l’an, calculé semestriellement et non à l’avance. L’intérêt sera de 25% l’an après l’échéance du présent prêt, sur tout solde non remboursé ou qui n’est pas payé à temps.

Par contre, la Loi sur l’intérêt ne prohibe pas un contrat pour le paiement d’intérêt, sur des arrérages d’intérêt ou de principal, à un taux ne dépassant pas celui payable sur le principal non arriéré

Conclusion : Si un créancier hypothécaire entend réclamer un taux d’intérêt plus élevé advenant le défaut du débiteur de rembourser le capital à l’échéance du terme, il pourrait être envisagé que le créancier se réserve le droit, sans y être obligé, d’exiger du débiteur de renouveler le prêt pour un nouveau terme et selon un taux (plus élevé) convenu à l’avance de sorte qu’il n’y aurait pas défaut mais une nouvelle convention non sujette à l’article 8 de la Loi sur l’intérêt.

 

Cette publication vise à donner des renseignements généraux sur des questions et des développements d’ordre juridique à la date indiquée. Les renseignements en cause ne sont pas des avis juridiques et ne doivent pas être traités ni invoqués comme tels.


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